Ситуация на рынке вторичной недвижимости в октябре
Вторичный рынок Москвы во втором и третьем кварталах демонстрировал стабильный спрос, однако по сравнению с третьим кварталом 2023 года он снизился примерно на 20%. Такую информацию предоставил Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимости».
По его прогнозам, в начале октября спрос остается на невысоком уровне, но не падает. В настоящее время рост ключевой ставки уже не оказывает значительного влияния на вторичный рынок. Это связано с тем, что рыночная ипотека и так слишком дорогая, и ожидать её быстрого удешевления не стоит. В итоге доля ипотечных сделок уменьшилась до 22%. Для сравнения: в прошлом году в это время она составляла 43%.
Несмотря на стабильный низкий спрос, цены на вторичное жильё не снижаются. Средняя цена квадратного метра в старой Москве составляет 285,5 тыс. рублей, что на 2,8% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Эта аномалия объясняется несколькими факторами.
— В течение всего года мы наблюдаем ценовую стагнацию на вторичном рынке жилья Москвы. С одной стороны, нет оснований для роста цен из-за низкого спроса и высоких ипотечных ставок. С другой стороны, предложение растёт очень медленно, так как многие продавцы просто снимают свои объекты с продажи. Дефицит ликвидных квартир сохраняется. В результате снижения цен не происходит, — отметил Сергей Шлома.
Рынок вторичного жилья продолжает стагнировать. Медианная цена квадратного метра недвижимости, выставляемой на продажу, практически не изменяется. По итогам сентября 2024 года медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках возросла на 0,4%. Медианная стоимость готового жилья составляет 133 000 рублей. В 10 мегаполисах изменение цены составило менее 0,5%. Эти данные привёл коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Он отметил, что небольшое снижение было зафиксировано в двух городах — Екатеринбурге (-0,2%, до 116 000 руб/кв. м) и Новосибирске (-0,1%, до 113 000 руб/кв. м). За сентябрь цена квадратного метра в миллионниках значительно увеличилась в Нижнем Новгороде (+1,6%, до 133 000 рублей), Краснодаре (+1,5%, до 117 000 рублей), Казани (+1,1%, до 169 000 рублей).
— Рост цен в ряде городов также связан с вымыванием наиболее дешёвых квартир из предложения. Экспозиция вторички сократилась на 1,9% в среднем по всем городам-миллионникам, — пояснил Евгений Белокуров.
Перспективы цен на вторичную недвижимость с 1 ноября
Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке в ноябре будет зависеть от решения Банка России по ключевой ставке, которое будет принято на заседании 25 октября. Эксперты уже прогнозируют возможное повышение ставки. Однако пока остается открытым вопрос о её новом уровне. Величина шага повышения, на который будет готов регулятор, — ключевой фактор, определяющий дальнейшую динамику вторичного рынка. Такой прогноз озвучил Евгений Белокуров.
Он отметил, что любое повышение ключевой ставки и, как следствие, рост ставок по ипотечным кредитам для многих собственников станет аргументом для снижения цен или дополнительного дисконта, который продавец и покупатель смогут обсудить при личной встрече во время торга.
Особенно значительные скидки возможны, если покупатель готов быстро завершить сделку или планирует приобрести недвижимость за наличные, без привлечения заёмных средств.
— Мы предполагаем, что средняя рыночная скидка на вторичное жильё в ноябре составит около 5%. Однако в исключительных случаях, например, если продавцу необходимо срочно продать недвижимость по личным причинам, скидка может быть и выше, — добавил Евгений Белокуров.
По его словам, не все собственники будут готовы существенно снижать цены. Некоторые из них выберут альтернативный вариант — сдачу квартиры в долгосрочную аренду. На рынке аренды спрос сейчас превышает предложение, поэтому для многих продавцов вторички переход на долгосрочную аренду станет выгодной стратегией для обеспечения стабильного пассивного дохода. Этот тренд уже наблюдается сегодня, но в ноябре он продолжит развиваться.
С 1 ноября резкого падения цен или их роста на вторичном сегменте не ожидается. Рынок находится в ожидании возможных изменений по льготным программам. Так охарактеризовал ситуацию коммерческий директор «Сбермаркетинга» Евгений Решетников.
— Ясно одно: текущие темпы роста ликвидной арендной вторички, а стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве за сентябрь увеличилась на 11%, свидетельствуют о перспективах данного сегмента для пассивного дохода. Это значит, что владельцы квартир будут продолжать использовать эту возможность. Предложение на рынке продаж скорее не увеличится, а уменьшится. И при традиционном снижении спроса перед новогодними праздниками этот факт поможет удержать равновесную цену в текущем диапазоне, — добавил Евгений Решетников.
Ожидания на вторичном рынке загородной недвижимости с 1 ноября
В загородном сегменте вторичного ИЖС цены начнут традиционно снижаться на «избранные» лоты, особенно если выпадет ранний снег. Таким образом, недобросовестные собственники будут пытаться продать «неликвид» с серьёзными конструктивными недостатками, которые летом скрыть гораздо сложнее. Об этом предупредил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
— Если говорить о качественных лотах, то цены останутся неизменными. Более того, ближе к середине ноября собственники, не проданные объекты, захотят сдать на новогодние праздники посуточно, чтобы получить хороший доход. А затем продолжат продажу со второй половины января, — добавил Максим Лазовский.