Когда выгоднее купить квартиру, чем арендовать
Цены на аренду продолжают увеличиваться, а стоимость недвижимости растёт как на первичном, так и на вторичном рынках. За прошедший год средняя цена предложения в новостройках поднялась на 19,2%, а на вторичном рынке — на 6,3%. Эти данные привёл директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.
— В связи с ростом цен мы всегда советуем, если есть такая возможность, приобретать недвижимость сейчас, а не арендовать. Это даст вам возможность зафиксировать наиболее выгодную цену на данный момент. Не стоит надеяться на серьёзное снижение цен в ближайшее время. Переход на эскроу-счета начался во второй половине 2019 года, и за эти пять лет цены на недвижимость, даже при снижении спроса, ни разу не показали отрицательной динамики, — добавил Роман Соколов.
По его словам, если у вас есть необходимая сумма для покупки квартиры, то лучше купить, а не арендовать жильё в ожидании снижения цен. Если для покупки не хватает лишь небольшой суммы, то разумнее будет взять рассрочку или оформить субсидированную (государством или застройщиком) ипотеку. В этом случае сумма ежемесячного платежа будет либо ниже, либо сопоставима со стоимостью аренды. В итоге вы станете собственником недвижимости — актива, который со временем будет расти в цене.
— Прежде всего, о покупке стоит задуматься семьям с детьми. И дело не только в постоянной смене жилья и стоимости аренды, но и в сохранении эмоционального комфорта. «Сидение на чемоданах» — это стресс, особенно для маленьких детей. Кроме того, владелец квартиры может выселить вас в любое время, не объясняя причины, — отметил генеральный директор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев.
На сегодняшний день покупка собственной недвижимости является наиболее выгодной, и заёмщики, соответствующие условиям семейной или IT-ипотеки, а также жители регионов, где действуют Дальневосточная и Арктическая программы, могут уложиться в запланированный бюджет. Также в выигрышном положении находятся покупатели вторички с наличными. Особенно те, кто готов быстро завершить сделку. В условиях низкого спроса на готовое жильё такие покупатели могут рассчитывать на скидку от собственника. Об этом сообщил руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.
— В остальных случаях, для тех, кто планирует в 2024 году решить свой жилищный вопрос, наиболее предпочтительным вариантом остаётся аренда жилья, — отметил Роман Жуков.
Если у вас есть полная сумма для покупки или вы претендуете на льготную ипотеку, то стоит приобретать квартиру или дом. Льготные программы — это фактически единственный рабочий инструмент на рынке. Такое мнение выразил руководитель строительства проекта «Моё пространство» Сергей Колесников.
— В условиях высокой инфляции льготная ипотека позволяет решить жилищный вопрос здесь и сейчас. Пока это возможно, стоит воспользоваться этой возможностью. Завтра объекты будут дороже. Тенденций к снижению инфляции и ставки ЦБ никто не предвидит. Даже банки предлагают уже депозиты от 20% на несколько лет. В целом, с ипотекой всё очень сложно. Её могут не одобрить даже платёжеспособным клиентам из-за перестраховки банков. Мы наблюдаем это на наших объектах. Поэтому сейчас в ИЖС резко возросла аренда. Люди хотят свой дом, но не могут получить одобрение ипотечного кредита и начинают арендовать, — пояснил Сергей Колесников.
Когда аренда квартиры более выгодна, чем покупка
Ежемесячный платёж за аренду жилья ниже ипотечного. Фото © Shutterstock / FOTODOM / fizkes
Сравнивая ежемесячный платёж по аренде с ипотечными взносами, можно заметить, что в первом случае расходы оказываются меньше. На это обратил внимание Роман Жуков и привёл несколько примеров.
В частности, долгосрочная аренда однокомнатной квартиры площадью 32 кв. м с мебелью, техникой и качественным ремонтом в современном доме 2024 года постройки, расположенном в пешей доступности от метро в пределах старой Москвы, составляет 75 000 рублей.
Другой вариант — однокомнатная квартира площадью 32,6 кв. м с дизайнерским ремонтом, но в старом жилом фонде (доме 1973 года постройки) и в 20 минутах на общественном транспорте от той же станции метро. Стоимость такого объекта составляет 13,2 миллиона рублей. При покупке в ипотеку по рыночной ставке с первоначальным взносом 30% (около 4 млн рублей) и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платёж составит чуть более 188 000 рублей.
— Можно снизить ожидания от нескольких критериев вторичной недвижимости и рассмотреть одну из самых дешёвых квартир той же комнатности и площади в этом районе по аналогичным условиям. Она стоит 8,5 миллиона рублей, и ежемесячный платёж по ипотеке всё равно окажется выше арендной платы и составит почти 115 000 рублей, — добавил Роман Жуков.
По его мнению, на данный момент рынок долгосрочной аренды остаётся одной из наиболее комфортных альтернатив покупке собственного жилья, несмотря на продолжающийся рост медианных ставок.
— Определённо стоит арендовать квартиру, если вы не претендуете на льготную ипотеку. Ставки фактически являются барьером для рынка и покупателей. Лучше подождать изменения ситуации до весны. Тем более, если у вас есть наличные на первоначальный взнос, они пока принесут доход на депозите, — отметил Сергей Колесников.
— В принципе, можно поступить следующим образом. Шаг номер один — положить первоначальный взнос на год на вклад или собрать разумный портфель из облигаций. Шаг номер два — сравнить разницу между арендой и ежемесячным платёжом, и эту разницу также инвестировать, то есть в консервативные высоколиквидные инструменты. В итоге мы получим прибавку к первоначальному взносу не только в виде процентов по вкладу, но и в виде разницы за год с процентами между платежами по кредиту и аренде, — добавил Алексей Кричевский.